台北新都透天社區~我的家所在~我對她的一些想法

今天收到一月份管理委員會議紀錄，剛看的時候很憤怒，氣得打電話找作會議紀錄的總幹事。經過兩三個小時，心情沉澱、理智分析後，決定下次開管理委員會議時就去辭掉管理委員一職。

先簡述一下事情的來龍去脈：
上屆的委員會曾有個共識，於推行超商金融機構繳款後一年，可以刪減管理服務人員一名，以節省社區支出。於是我在一月份的委員會議提議，刪減一名服務人員，使管理中心的服務人員員額減為二名：總幹事兼會計一人、環保清潔人員一人。理由有二：1.去年一年使用金融機構代收手續費支出約9000元，如改回現場收款聘雇一名會計人員一年約需30萬元。2.現場收款與金融機構、超商收款之利弊請見部落格裡｢給透天區住戶的一封信」這一篇文章。

當時反對我這一個提議的人，因見贊成者多，就離席刻意流會。在彼此就此事針鋒相對時，他們的意見就是要回歸舊制，改回現場收費，維持專職會計的聘用，且將會計與環保清潔人員的聘用回歸自聘。

我從來支持民主政治運作，如果我的意見是少數意見，那麼請經由議事該有的程序討論表決後，做出多數的決議，並在會議紀錄上詳載正反意見，留待社區住戶公評。但當天主持議事者刻意流會，已經令人無法接受了，卻在今天收到的會議紀錄中，記載了沒有經過決議的決議：停止與代收機構玉山銀行的合約以及繼續與舊衣物回收箱廠商續約。原來，無論我們自己怎麼想著為公眾盡一份監督的心力，也敵不過直接在會議紀錄上捏造的手法。

如果你也曾仔細看一下住戶規約與這一次的區分所有權人會議資料

在你踏入這一次區分所有權人會議會場而領到監察委員選票時

你該心裡有一些疑問

我們的住戶規約第九條第十項明定，監察委員是由管理委員會推選委員擔任，就算此次大會想改回以往的普選，也該改完規約後才能選吧！

就算我們矇著頭，認為為了有效率一點、彈性一點，讓監委先選無所謂，那麼那裏冒出來選票上的三個候選人呢？

※管委會煩請全體區分所有權人及住戶注意的事項：

1.感謝住戶熱心提供意見，讓我們有改進的機會。

2.管委會已經通過修訂相關條文，繳交管理費之修正規定如下：

(1)住戶得向管委會申請採月繳方式繳交管理費。如您有此需求，請致電管理服務中心。我們將自下個月起，為您製發新的繳費單。

(2)每張送交的繳費單的繳費期限都改到當月的最後一日。

會議名稱：第十三屆管理委員會第三次會議

會議時間：中華民國101年02月19日(日) 18：00

會議地點：台北新都透天社區管理服務中心

會議主席：主任委員 張光耀

出席人員：陳光明、李聰志、洪建發、施陳素月(委託)、陳小法、楊秀梅、陶中元、張惠娟、陳詩漢、邱忠義(委託)、曾前宏、張光耀。

會議名稱：保全公司遴選與管理服務人員招聘小組第三次會議

會議時間：中華民國101年01月29日(日) 18：00

會議地點：台北新都透天社區管理服務中心

會議主席：張光耀

會議記錄：張光耀

當我在上屆委員會擔任委員，被賦予催繳管理費的責任後，最常聽到被催繳管理費的住戶的一句話就是：｢管委會做得很爛。｣好不好，爛不爛，涉及到個人主觀的感受，當然也有一些客觀事實可以提出來評斷。但重點是：我們能因管委會做得爛就免於繳納管理費的義務嗎？其次是：如果我一定得繳，管委會又做得很爛，那我該怎麼來保障我的權益呢？

管理委員會的組成其實應該拆成兩部分，一部分是住戶選出來的、沒有薪水、義務性的管理委員。依一般社會上的通念，他們就是志工義工。在我們責罵他們的同時，有沒有想過我們曾經去譴責其他社會上的義工志工，只因為他們的工作績效不好嗎？應該沒有吧！我們對志工義工都是充滿感謝的吧？何獨對義務職的管理委員不是如此呢？

管理委員會的第二個部分是管理服務人員，廣義來說可以包含目前我們社區的總幹事、秘書(出納會計)、環保人員及保全人員。想想，我們會有管委會做得爛的印象與想法，絕大多數是因為管理服務人員沒有提供我們所認為足夠的、適當的或相當的品質的服務。譬如：離我家最近的廣播喇叭壞了好久，反應了你們也不來修。門口、道路到處是狗大便，你們也不來清掃。大門保全好像不設防一樣，門禁管制根本就是假的！仔細想想，這些狀況該是誰的責任，我們該先罵誰呢？

是的，執行得不好、服務得不好，是管理服務人員的責任，但是義務性的管理委員既然你們當了，也不能免於監督不力的責難阿。所以做為一個住戶，是不是把你看到執行得不好、服務得不好的狀況告訴管理委員，然後我們才有機會來改進，改進不了，我們再來開始罵這些義務性的管理委員督導不力，這樣是不是比較有道理一些呢？

其實社區事務的管理重心應該是在總幹事身上。總幹事應該是社區裡處理社區事務最具專業的人，總幹事不只應該督導好所有的管理服務人員恪盡本職，也應該適時提出該做的事物讓管理委員會議去決定。他應該不只是執行的角色，也應該對社區事務的管理有未來的規劃。

公寓大廈管理條例裡規定的社區管理組織就是管理委員會，既然是委員會，那就應該是合議制，而非首長制。所以，主委想當然耳應該扮演協調、凝聚共識的角色。

我們的社區規約的第九條的前四款述明主委的權限，簡而言之，除了召集會議外，主委的權限都來自於｢管理委員會決議｣。既然如此，在管理委員會議不及召開，而須為決定或處理時，主委固然基於綜理會務的地位與角色而得以有所決定或處理，但於事後的管理委員會議中，仍須加以報告與報備，請求委員會議的同意與支持。如或不然，則主委越權，而其他管理委員則是自我閹割其權限了。

前述的報告與報備究竟有何意義？其意義在於委員會議得以重新檢視主委先前未經決議的決定與處理是否失當，而有更正、調整的機會，另則對主委失當之處加以究責。這樣的程序有助於主委在做決定與處理的時候更加審慎，避免過於獨斷。也就是說，主委在做這些未經委員會決議的決定前應多與其他委員討論，尋求一定的共識，避免自己落入被大多數委員事後反對的尶尬處境。

我們的管委會的運作一直以來都偏向首長制，其原因不外乎委員會對主委的尊重(—畢竟較有心的人才會來當主委)與委員參與委員會運作不熱衷(—開會沒人來怎麼決定呢？)。這種情形惟有全體區分所有權人自覺--積極參與區分所有權人會議並且選出願意投注心力於社區事務的人當委員，才有可能改善。只是就目前台灣一般社區的情形，很少人願意投注精力在社區事務上，因為這是吃力不討好的工作—誰願意滿腔服務熱忱做低聲下氣的工作呢？你我都是所有權人，我有比你小嗎？誰願意被人家在後頭指指點點與廠商有利益掛勾？誰願意堅守規約與決議而得罪其他鄰居？誰又願意當志工而被嫌辦事不力呢？

也許我們在批評或指責管理委員會辦事不力時，可否先想想那我能先幫社區做甚麼？或者我是否有具體的、建設性的意見可以提供給管理委員會？又或者，我是否能從壁上觀親上火線，來擔任下屆的管理委員？這樣我們的社區才有變得更好的可能！

空戶半價優惠到底是不是一種合理的制度？值得思考！

現在大家都喜歡講一句合理分攤費用的標準：使用者付費。所以我們可以引伸為：差別取價合理存在的前提是因有差別待遇！現在我們的規約存在空戶半價優惠，其道理也應該是空戶與居住戶在管委會的服務中(管理費的支出上)，存在著差別待遇。

就一般電梯大廈的情形，空戶不會頻繁使用到電梯、加壓馬達，而這部分公共電費還真不少，所以空戶與居住戶的確在管理費的支出上存在著差別待遇，因為空戶節省了這部分的公共電費，將這部分回饋給空戶，使其能減繳管理費，是有合理基礎的。

回過頭來檢視我們的社區，透天區並無依居住與否而有的流動性支出，簡單地說，就是入住再多的人也不會增加我們在公共費用的支出。我們不會因為多了幾戶入住，就增加保全人員、管理服務人員、公共電費、清洗水塔費用……。

有人說，住戶一多，社區大門口警衛的勤務就多，不就是增加了服務成本？這種看法是誤解了警衛的作用。警衛勤務的目的，在於防止不當車輛進入本社區，而非阻攔、查檢住戶的車輛。又有人說。我家是空戶沒有東西好偷，我享受不到警衛的服務。如果這個說法成立的話，那居住戶自設保全監視系統可否以同樣的理由減免警衛這部分支出應分攤的管理費呢？其實細節性地去討論每項管理費共同支出的項目與服務是否有差異性存在於空戶與居住戶之間，只會治絲益棼，因為那會牽扯到每個人對該項服務的需求是否存在或認同的問題。我們不妨僅把焦點集中於，原為空戶者入住，是否會提高目前管理費的支出？如果會，那空戶者大可要求將會增加的部分回饋，如果完全不會，那是否為空戶對社區管理費支出又無影響，如何找出對空戶者須半價優惠的道理呢？

社區規約第十條第一款第二目規定：｢管理費繳納空戶者以五折計(以台電繳費收據繳納基本費為依據，或電錶、水錶缺一錶者為依據)。｣這個條文的括號內的文字很明確地界定｢空戶｣的意義。也就是：只要你的電費是繳交基本費的(現為84元)或是被拔除水錶的，你才是條文中的｢空戶｣。

最近在辦理空戶優惠時，很多住戶來反應這方面的問題。有人認為這是｢廢墟條款｣--只有廢墟才能達到這個標準；有人認為這個條文有瑕疵，因為｢非常住｣的人用電也會超過基本費；也有人認為在認定標準上，管委會以去年12月的電費收據為準，完全不合理—怎麼可以用去年的來認定今年是否為空戶呢？

｢空戶｣是個模糊，或說定義不精確的字眼，在法條文字上若使用不精確的字眼就需要補充或定義。要不是直接在法條上有定義性的文字，如公寓大廈管理條例第三條第八款對｢住戶｣的定義規定，要不就授權行政機關(在我們社區就是管委會)去做補充性的定義。以我們規約而言，她是直接在法條上直接定義的。不管你稱她｢廢墟條款｣也罷，過於嚴苛也好，只要你不缺水錶，或電費使用超過基本費，不管你有沒來過、一個月只住一天，你就不是｢空戶｣！而這個定義，管理委員會也沒有任何補充或裁量的空間。

所以，如果您認為｢空戶｣的認定過於嚴苛，唯一的辦法就是在區分所有權人會議上，去通過修正這個條文，把括號內的文字(定義性文字)修改，在此之前，管理委員會就只能依規約而行，如果管理委員會自行放寬這個標準，那就會背負背信、圖利的罪名，任何住戶為了捍衛自身的權益都能去告發的。

而管委會目前所能決定的，僅在於｢如何｣去認定住戶使用電費不超過基本費。最精確的方法就是要求每個申請的人每兩個月提報他的電費收據，然後管委會再去抵扣或發回溢繳的一半的管理費，但這樣的作法顯而易見會被認為｢找麻煩｣。管理委員會在訂定如何決定的方法時，必須考量到申請者的便利性、管委會執行的難易與作業時程的安排，所以我們決定用前年度12月的電費收據為依據。一則因為我們必須將繳費單打出來在二月初送給大家，二則前一年度12月繳費單是最貼近本年度的。

我必須先承認，人都會有盲點，也就是思考不周全的部分。很多東西往往是一種感覺，或是現實的壓迫，它不是理智或邏輯可以解釋得過去的。處理公眾事務不能純粹流於邏輯或道理，他必須關照到｢感覺｣的問題。這是我在這一次處理繳費單所引發的爭議，所學到的教訓。

在告白002的文末，我坦言我完全無法理解｢擔心會把錢花掉的心理｣，這是我的盲點，又或許不是，因為這要實證的檢驗。

繳費單發出去後，聽到很多人來反應想要｢月繳｣，批評目前僅限｢年繳｣與｢季繳｣的不當，這樣的反應著實讓我吃驚。就我的印象與經驗，因為我們社區每月應繳管理費的數額較低，以往很少人是採取月繳的。我與財務委員當初在討論究竟要以月繳或季繳為原則時，因為季繳可以大幅減低成本，以及真正採月繳的住戶不多的經驗，才決定採季繳方式的。

就如我文章開頭說的，處理公共事務不能純粹流於邏輯或道理，他必須關照到｢感覺｣的問題。我們決定正視這個問題，並且提出解決之道。好，大家｢擔心會把錢花掉｣，我們可以請委員會決議通過接受住戶申請月繳，大家心理上覺得在每季第二個月底收管理費是｢預收｣，那我們把季繳的改成每季的第三個月月底。也就是，我們打算請管理委員會議通過，自今年第二季開始，接受大家申請月繳，月繳的人分別在四月、五月、六月會收到當月底前須繳交的繳費單，而季繳的人則僅會在六月收到六月底前須繳交的繳費單。

這是｢實證的檢驗｣，檢驗的結果會讓我們知道，究竟這是我的盲點，還是我們社區的｢盲點｣。檢驗的結果會在第二季揭曉，屆時我將來檢討。

管委會現任顧問張鑒晉先生目前在桃園某社區擔任社區主任，他大力推動管理費收取改為繳費單繳交。他提出了許多理由，我也相當認同，所以在管理委員會議上，我們通過了這樣的收取辦法，也停止了在管理服務中心收取現金的繳交方式。

有住戶提出反對的意見。理由大致有以下幾點：

一、改為繳費單繳費要給銀行手續費，為什麼要多一筆支出呢？那服務中心的秘書(出納會計人員)要做甚麼？

二、社區年歲較大的長輩很多，他們不會用繳費單繳費。

三、繳費單繳費的方式就是不信任現在的服務中心的秘書(出納會計人員)，人家林太太做了十幾年了，也是管委會聘任的，為什麼不信任她？

一直希望能與大家分享處理社區事務的點點滴滴，希望能有共鳴、有質疑、有批判的聲音，然後期盼引發大家對社區事務的關心，進而吸引更多有能力的人參與社區事務。

部落格是個溝通的好平台，因為他能提供雙向溝通的功能，只可惜目前透過這個平台與管委會溝通的人甚少。不過，因為他的溝通成本甚低，不需要印製書面，更不需要請人派發，所以我想，讓我就利用這個平台，分享一些處理本社區事務的點點滴滴，以及對這些事務處理上我的看法。我的看法與觀念不必然正確，我願意接受大家的檢驗，也真心希望大家能回應自己的想法。

一句我常說的話：我們的社區就有繼續向前的可能。--如果我們開始分享彼此的觀念，並且願意開始關心這個社區。